Vous souhaitez réduire vos impôts par le biais de l’immobilier locatif ? Si votre objectif est d’investir dans le neuf, songez au dispositif Pinel qui vous rapportera 12%, 18% ou 21% de réduction fiscale, en fonction de la durée de votre engagement qui sera de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
Attention, car l’achat d’un immobilier Pinel est conditionné par son emplacement qui fait en effet partie des conditions d’éligibilité requises. Parmi les villes éligibles, laquelle choisir ?
Rappel sur le zonage Pinel
Le territoire français est découpé en zonage, à l’initiative du ministère de la Cohésion des territoires. On distingue ainsi 5 zones :
- Zone A Bis : elle représente les communes parisiennes, et de manière générale une grande partie des villes situées en région Île-de-France.
- Zone A : les grandes agglomérations avec une population de plus de 250 000 habitants sont classés en zone A
- Zone B1 : les moyennes agglomérations de plus de 150 000 habitants sont répertoriées en zone B1
- Zone B2 : ce sont les petites villes de moins de 150 000 habitants qui appartiennent à la zone B2, et celles-ci ne sont pas éligibles à la loi Pinel, du fait de leur faible tension locative
- Zone C : elle correspond au reste du territoire et n’est pas non plus éligible à la loi Pinel
Vous avez donc le choix entre les villes des zones A Bis, A et B1 si vous comptez investir sous ce dispositif. Vigilance, car les communes évoluent en matière démographique, ce qui fait que celles ayant appartenu à une certaine zone peuvent désormais faire partie d’une autre, voire deviennent éligible et vice-versa. Par conséquent, toujours réaliser une vérification préalable au moyen des simulateurs en ligne, si vous avez déjà en tête une ville où investir.
Faut-il acheter un bien dans une ville Pinel ?
La ville Pinel est certes éligible au dispositif bien entendu, mais elle est aussi celle à forte concentration d’immeubles exploités sous cet outil défiscalisant. Les grandes villes comme Paris, Bordeaux, Toulouse sont extrêmement privilégiées et prises d’assaut par les promoteurs immobiliers. De nombreux immeubles Pinel sortent de terre dans les nouveaux quartiers aménagés à cet effet. Il en est de même pour Lyon, Lille, Strasbourg, Marseille, ou encore Montpellier et Rennes.
La tension locative est certes bel et bien palpable, et les locataires sont de plus en plus nombreux à vouloir loger dans des immeubles neufs, dont les loyers sont adaptés à leurs ressources. Pour rappel, les plafonds ne doivent pas être dépassés et ils sont fixés en fonction des revenus de ces derniers, de même que de l’emplacement du logement.
L’inconvénient d’investir dans les villes Pinel, c’est donc la concurrence et par conséquent, une certaine complexité en ce qui concerne la fixation des loyers. De plus, le dispositif n’autorise pas de carence locative de plus de 12 mois, ni de vacance locative excédant une certaine durée. Notons par ailleurs, que bon nombre d’immobiliers Pinel pourraient être remis en vente à la fin de la période d’engagement, ce qui pourrait affecter le montant du prix de vente afin d’éviter une trop importante illiquidité. Cela impactera ainsi la rentabilité finale de l’investissement.
Choisir la ville en fonction de plusieurs variables
Tout d’abord, il vaut mieux investir près de chez soi afin de pouvoir réaliser les différents suivis précédant la livraison du bien, de même que ceux en cours d’exploitation (entretien, petites réparations éventuelles).
Le choix du locataire joue beaucoup dans le choix de la commune : s’agit-il d’une ville étudiante, d’une ville senior ? quelles sont les futurs projets d’urbanisation, sur les prochaines années ?
